从“包租婆”转型专业“运营商”——解码重庆公租房商业资产高质量运营管理的秘密重庆日报2023-10-26 20:16重庆日报2023-10-26 20:16（重庆公租房配租房源）
短短3年半时间，年营业收入增长超过2.4倍，达3.3亿元；管理人员却不到原产权单位的一半，人均效能提高了五倍；公租房商业不断迭代升级，车库变得更智能，环境变得更靓丽，居民的商业生活变得更美好——这是前不久召开的第二届中国国企存量资管创新峰会上，重庆发展投资有限公司公布的重庆公租房商业资产运营成绩。
疫情突发、经济下行、电商冲击……面对一个个挑战，重发公司为何能不惧“寒冬”，逆势增长？答案是：将管理与服务、标准与特色相结合，构建了从招商、扶商到造商的全链条服务，探索出一条保障性住房社区商业高质量运营管理的新路。
精准招商，让专业的人做专业的事
在中心城区，分布着21个市级公租房项目，入住80余万人口住房困难群众，服务周边80多个产业园区。这些项目平均住户超过3万人，最多的住户达10万人以上。公租房商业资产在保障居民生活配套、服务周边产业发展的过程中发挥了重要作用。
庞大的人群虽然意味着可观的商机，但要当好公租房商业资产的“包租婆”并不容易。人口流动性大聚集时段少、居民消费能力有限、建成时间长资产面貌陈旧等，都是公租房商铺的“瑕疵”，加上重庆公租房商业体量在全国位居前列，空置资产多为集中商业及零散边角底商，运营起来困难重重。
2019年起，作为地方投融资企业“升级版”的重发公司在市政府授权下，耗资200多亿元从市属国企手里陆续购入200多万平方米公租房商业资产，2020年正式承担起公租房商业资产运营管理的重任。新公司人手少，公租房资产人均管理面积达到3.46万平方米，远高于全国同行业平均水平。
运营难题怎么破？“从‘新手小白’成长为专业‘运营商’，我们在精准招商过程中砍出‘三板斧’。”重发公司党委委员、董事、副总经理冉斌表示。
首先，“摸家底”，推动“一盘一策”。针对公租房商业点多面广特点，整体升级资产管理系统，第一时间掌握公租房资产资料，深度调研，实施“一盘一策”，为后期招商、业态定位、客户准入、运营管理、工程维保等奠定基础。
其次，大力推动市场化运营。向市场借智借资源，公开招标引入专业商管团队，主动拜访优秀市场主体，建立合作意向商家资源库上千户，吸引一批知名企业入驻。
“运营局面焕然一新，在于用专业的人做专业的事。”冉斌认为，商管团队有专业判断能力和市场化管理模式，能快速打开运营局面，并建立良好商业生态系统。市场主体自带产业链、供应链体系，不仅能通过价格优势吸引客流，还能带动与其形成互补关系的中小商家紧随而来，活跃商业氛围。
事实也给予了有力证明。重发公司公开招标引入捷顺科技联合运营11个公租房小区停车场以来，月车流总量整体提升了43.6%。仅此项目，公司每年可增加2000多万元纯利润。城南家园商管公司入驻城南家园3年多来，出租率从2020年的46.43%提升至82.63%，盘活了21万平方米商业资产。
此外，内部挖潜的举措也陆续推出。建立“重发—置业—分公司（项目）”三级管理架构，提升内部决策效率和执行力；各分公司实施“九比九拼”，比思路、拼头脑，比质效、拼进度，比效益、拼提升，比知识、拼积累，比精细、拼管理，比服务、拼效能，比安全、拼稳定，比效率、拼成效，比党建、拼实效，干事创业的激情被调动起来。
注重赋能，扶商稳商帮助商家“起死回生”
重发公司的公租房商铺招租商户超过4000家。这些商户不是为招租而招租，从项目签约、形象设计到后期运营均有严格标准。
▲2023年10月12日，在两江名居公租房，商管团队为租户提供“五免”服务，帮助商家从“颜值”到内在都能得到明显提升。 记者 罗斌 摄/视觉重庆
前不久，陈先生想在两江名居公租房小区开家面馆。当他把想法告诉两江名居商管公司管理人员时，却被泼了冷水：“我们附近已有十家炸酱面馆，要不要考虑换个销售品种？”
“高质量的商业运营必须避免同质化竞争。”两江名居商管公司负责人介绍，他们对大区块人流动线、车流动线、人口结构、客群结构、消费力等进行分析，精确项目定位；储备商户资源1300多家，选择性招商签约130多户。为帮助商家快速渡过“新手期”，商管团队不仅为新进商家提供“五免”服务，免费选址推荐、店招设计、开业视频、宣传推广和开业运营指导；还不定期免费开设培训课程，分析市场趋势，教授推销技巧，帮其搭上流量快车。
城南家园商管公司建立“五维”评价体系，根据商户品牌与经营实力、商品履约诚信度、经营安全意识、创新经营适应能力、租金与带动效应贡献力等五个维度制订30余条细分数据链，作为客户筛选、迭代招商依据。
幸福华庭商管公司以租售比（销售业绩与月租金的比例）为依据，找出销售业绩好租金贡献率高、销售业绩好租金贡献率低、销售业绩差租金贡献率高、销售业绩差租金贡献率低的商户，分别以战略复制（再开新店）、专项扶持、调整淘汰等措施，并建立招调预警机制（餐饮业租售比警戒线为35%、零售业45%），在商家出现经营危机时主动介入，实施高效管理。
得力于商管人员的专业研判能力，许多“起死回生”的故事在公租房商铺中上演，“街调”女装就是其中之一。
今年2月，“街调”女装入驻幸福华庭小区。4月起，该商户租售比连续两个月达到60%。幸福华庭商管人员得知情况后，帮其分析区域客群消费喜好，建议将浅色系、修身型衣服换成深色系、宽松版衣服，并适当增加童装类服饰销售。他们还在主通道给商家做宣传，在社群微信中进行新品推荐。两个月时间，“街调”女装月销售量上升约54%。
为吸引知名餐饮企业入驻，商管公司主动出资数十万元实施电量增容，排水、土建及立面改造“手术”；策划“奶茶节”、“三八女神节”等活动，对产品进行折扣补贴……“自掏腰包赚吆喝”的事，在重庆公租房商业项目中并不鲜见。对此，重发置业公司资产部经理王国祥认为：“注重赋能是公租房商业运营的核心之一。在重发公司及其合作团队，帮助商家就是帮助自己成为大家的共识。”
逐盘召开商户商谈，解决急难愁盼问题1000余件，通过稳商助商间接解决20000余人就业问题；紧盯罐改气、电力设施升级等重点领域和关键环节，对工程改造及物业升级投入累计超过2亿元；完成疫情期租金减免1.82亿元，惠及3200多户……重发公司围绕“消费者”、“商家”、“营商环境”发力，精准的扶商稳商举措使得疫情期间公司公租房商业资产在退租30万平方米的情况下，每年实现5万至6万平方米的新增净出租，出租率上升近15个百分点，在全国都是罕见的。
精心策划，寻找新增长点提升“吸金”能力
不仅如此，重发公司还以群众需求为导向，鼓励商管团队和租赁户策划并寻找新增长点，提升公租房商业门面“吸金”能力，努力实现国有资产价值最大化。
▲2023年10月12日，在城南家园的惠家二手综合市场，不少租户正在选购二手家电。 记者 罗斌 摄/视觉重庆
9月中旬，城南家园惠家二手综合市场试运行，大到上千元一台的空调、冰箱，小到4元一斤的陶瓷杯碗，这里都可以“淘”到，每天销售额达五六万元。
“惠家市场所在的商业盒子虽然位于主干道旁，我们租赁时却非常冷清。”重庆百斯福商业管理公司负责人回忆，他们先在商铺一楼引入农贸市场，待人气涨起来后，再针对公租房小区人员流动性强，二手家电、家具需求量大的特征，在二三楼打造二手交易市场。
百斯福工作人员拜访重庆流通行业协会、重庆旧货流通行业协会等专业人士。为说服他们参与运营，百斯福对城南家园二三楼旧货市场、四楼酒店业务注资，分别占股48%、60%。
百斯福商管负责人认为：“商业运营要算大账。把‘二房东’变为‘股东’，入驻企业对店铺发展才有更多信心，才能更好地实现互利共赢。”
两江名居闲置11年的商业资产日前也完成招租，将新增租金3800万元。
这个“硬骨头”被攻克，得益于两江名居商管抓住2021年全国推行“一刻钟便民生活圈”试点的机遇，制订“一心四街”发展规划，丰富区域业态和居民生活品质。
“一心”指家庭式邻里生活体验中心，吃街为主题餐饮街区、鲜街为“菜篮子”生活主题街区、学街为亲子文化主题街区，嗨街为夜间生活主题街区。在打造“一心四街”的过程中，为说服占据一楼主通道的超市商家腾出部分铺面，商管曾与商户展开“拉锯战”。但当“一心”实施业态调整后，商户惊讶地发现，虽然自家租用面积减少了，客流量却上升了30%。“明年这里的生活体验中心正式投用后，店铺人流还会大大上升。”该商户说。
对赌机制也被运用到管理中。美丽阳光公租房项目处于沙坪坝区井口与北碚老公路之间，周边是厂房，店铺租出去不到一半。为盘活这里的资产，重发公司与欢乐寓公寓管理有限公司签订对赌协议：商管运营初期不拿一分钱，待租金收入达到考核指标后，再按约定比例分成。欢乐寓正着手引入二手家具市场等业态，争取明年租用体量较今年增长15%至20%。
下一步，重发公司将加快体制机制创新，重点发展社区养老、充电桩、技能培训、二手市场、仓储物流等产业，加快推进智慧社区建设，力争2027年底公租房商业资产整体出租率达到并稳定在60%以上，收租率达90%，建成全国公房商业的示范标杆。
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