商业地产：现状、挑战与机遇

商业地产，作为房地产领域中极具活力与变数的重要分支，在经济发展的大棋盘上占据着举足轻重的地位。它不仅是城市商业繁荣的物质载体，更是拉动消费、促进就业、推动经济增长的关键力量。近年来，我国商业地产市场历经风雨，呈现出一系列复杂而又值得深入剖析的发展态势。

从市场数据来看，当前商业地产市场正处于深度调整期。2025 年 1 – 5 月，全国商办用房开发投资额合计为 3985 亿元，同比下降 10.9%，新开工面积合计为 2049 万平方米，同比下降 24.9%，销售面积合计为 2860 万平方米，同比下降 6.4%。商业营业用房方面，1 – 5 月开发投资额同比下降 7.6%，新开工面积同比下降 25.2%，销售面积同比下降 6.0%；办公楼开发投资额同比下降 16.3%，新开工面积同比下降 24.1%，销售面积同比下降 7.4% 。这些数据清晰地勾勒出商业地产市场在投资、开工和销售环节所面临的严峻挑战。

与此同时，土地市场也未能独善其身。2025 上半年，全国 300 城纯商办用地推出面积约 1 亿平方米，同比下降 24.6%；成交面积约 8570 万平方米，同比下降 17.1% 。各线城市商办用地成交均出现下滑，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积同比分别增长 7.3%、下降 4.4%；二线城市商办用地推出及成交面积同比分别下降 2.1%、10%；三四线城市商办用地推出及成交面积同比分别下降 30.8%、19.6% 。土地市场的遇冷，进一步反映出市场对商业地产未来发展的谨慎态度。

在新开业项目方面，2025 年 1 – 5 月共新开业 3 万方以上零售商业项目 89 个，总建筑面积约 700 万平方米，与 2024 年同期相比，新开业项目数量减少 9 个，总建筑面积下降 17%，新开业项目平均建筑面积较 2024 年同期下降约 8% 。从城市布局来看，一线城市新开业项目数量有所增加，而二线城市新开业项目数量则大幅减少，三四线城市新开业项目占比有所提高 。这一现象背后，既反映出不同城市商业地产市场的发展差异，也暗示着市场正在进行结构性调整。

【配图 1 张，图片内容为：一座现代化的商业综合体外观，周围车水马龙，行人络绎不绝，展现出商业地产的繁荣景象，但画面整体色调偏冷，暗示当前市场的冷清。图片下方标注：现代化商业综合体（示意）】

进入存量市场，商业地产同样面临诸多挑战。截至 2025 年 5 月，全国 3 万方以上已开业零售商业项目总数超 6700 个，总建筑面积约 5.9 亿平方米，五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群）已开业零售商业项目数量超 4000 个，总建筑面积约 3.5 亿平方米，占全国零售商业项目存量比重约 60% 。然而，在庞大的存量背后，是租金下跌和租赁需求偏弱的现实困境。2025 上半年，百大购物中心租金下跌 0.12%，重点城市写字楼租金下跌 1.06% 。消费市场的复苏乏力，使得部分零售及餐饮品牌受成本压力和市场调整影响，商铺租赁需求收缩，导致重点城市商铺租赁需求整体偏弱，租金水平下行 。写字楼市场也不容乐观，重点城市写字楼市场租赁需求仍以续租、搬迁为主，多数业主不得不采取 “以价换量” 策略，以维持市场竞争力。

面对如此复杂的市场环境，商业地产行业正积极探索转型与发展之路。在政策层面，政府工作报告首次将 “盘活存量用地和商办用房” 提升至国家战略高度，为行业发展指明了方向 。这一政策导向下，城市更新成为商业地产进入存量时代的新风口。通过对老旧商业项目的改造升级，不仅能够盘活闲置资产，提升城市形象，还能满足消费者日益多样化的消费需求。例如，北京房山的熙悦天街・熙悦荟项目，通过对业态的精准重组和对功能的创新再造，将部分竣工后闲置的商办楼宇成功盘活 。项目团队针对周边高校林立、年轻消费群体庞大的特点，引入多元业态，打造下沉商业广场，实现了与自持购物中心业态的差异互补，使项目成为区域内的消费活力引擎。

灵活办公模式的兴起，也为商业地产市场带来了新的机遇。随着人们对工作灵活性和生活质量的追求不断提高，灵活办公凭借其更具适应性的办公场景，有望从过去的 “边缘需求” 转变为市场的 “主流选项” 。这种办公模式不仅能够满足中小企业和创业团队的灵活办公需求，还能提高办公空间的利用率，降低运营成本。部分房企敏锐捕捉到这一市场趋势，主动转型为运营商和服务商，通过提供灵活办公空间和相关配套服务，在新赛道上寻求突破。

在行业潮流方面，ESG（环境、社会和公司治理）理念正逐渐深入人心，绿色建筑成为企业发展的 “必修课” 。中海、大悦城、正大等企业已在绿色建筑领域走在前列，通过采用环保材料、优化能源管理等措施，实现建筑的节能减排和可持续发展 。绿色建筑不仅符合当下社会对环保和可持续发展的要求，还能提升企业形象，降低运营成本，增强项目的市场竞争力。

社区商业和文旅商业作为服务消费的重要载体，也有望迎来发展新机遇 。政策持续支持 “一刻钟便民生活圈” 建设，城市居民一半以上的日常消费支出集中在社区周边 1 公里范围内，为社区商业的发展提供了广阔空间 。文旅消费的加速复苏，游客需求的日益多元化，以及文商旅融合发展政策的不断出台，使得以文化赋能场景、以旅游激活流量、以商业兑现价值的 “文商旅融合” 发展模式成为商业地产转型升级的重要方向 。例如，一些景区周边的商业项目，通过融入当地文化元素，打造特色文旅商业街区，吸引了大量游客，实现了商业与文旅的协同发展。

未来，商业地产市场将在挑战与机遇中继续前行。行业从业者需要密切关注市场动态，把握政策导向，以创新为驱动，通过优化业态布局、提升运营管理水平、引入新技术等手段，实现商业地产项目的可持续发展。在满足消费者不断变化的需求的同时，为城市经济发展注入新的活力。如何在激烈的市场竞争中找准定位，实现差异化发展，将是每个商业地产项目面临的关键课题。

商业地产常见问答

1. 商业地产与住宅地产有何不同？

商业地产主要用于商业经营，如零售、餐饮、娱乐等，其产权年限通常为 40 年，土地用途为商业性质。而住宅地产主要用于居住，产权年限一般为 70 年。在投资回报上，商业地产主要依靠租金收益和物业增值，风险相对较高，但潜在收益也较大；住宅地产则更多依赖房价上涨和出租收入，市场需求相对稳定。在交易税费方面，商业地产交易税费通常高于住宅地产。

2. 投资商业地产需要注意哪些因素？

需要考虑地段，优质地段人流量大、交通便利，商业氛围浓厚，能为商业地产带来稳定的客源和较高的租金收益。同时要关注周边消费群体的特征，包括年龄、收入、消费习惯等，确保商业项目的定位与目标消费群体相匹配。此外，商业地产的业态规划也至关重要，合理的业态组合能够提高项目的吸引力和竞争力。还要考察开发商的实力和信誉，以及项目的运营管理团队，优质的运营管理能够保障项目的持续繁荣。

3. 商业地产的空置率对市场有什么影响？

高空置率意味着市场上商业地产供应过剩，供大于求会导致租金下跌，商业地产的投资回报率降低，影响投资者的积极性。同时，大量商业地产闲置也会造成资源浪费，不利于城市的经济发展和土地的有效利用。长期的高空置率还可能引发市场信心危机，使开发商减少新项目的开发，进而影响相关产业链的发展，如建筑、装修、商业服务等行业。

4. 如何提升商业地产项目的竞争力？

可以从创新业态组合入手，引入新兴业态和特色品牌，满足消费者多样化、个性化的需求，打造独特的消费体验。注重空间设计和环境营造，通过打造舒适、美观、具有吸引力的商业空间，提升消费者的购物舒适度和停留时间。利用数字化技术，实现线上线下融合，拓展销售渠道和服务范围，提高运营效率。加强营销推广，塑造项目品牌形象，举办各类主题活动，吸引消费者关注和参与。此外，提供优质的客户服务，也是提升项目竞争力的重要因素。

5. 当前政策对商业地产发展有哪些影响？

政府将 “盘活存量用地和商办用房” 提升至国家战略高度，这推动了城市更新项目的开展，为商业地产从增量时代向存量时代转型提供了政策支持。在土地供应政策方面，对商办用地的调控影响着商业地产的开发规模和节奏。税收政策也会对商业地产的交易成本和投资收益产生影响。一些鼓励消费、支持服务业发展的政策，有利于促进商业地产的需求增长，推动商业地产项目的运营和发展。政策导向正引导商业地产行业朝着更加健康、可持续的方向发展。