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中介错配租金贷形成资金池 风险谁来承担?

2018-10-16 14:29:17 来源:网贷之家 作者:独角金融 我来投稿

租房合同到期后不能解约,甚至还要继续还“房租”。

独角金融近期收到这样的爆料,小林(化名)称自己的租房合同已经到期却无法解约,租房中介的说法是因为押一付一的“租金贷”还没到期。

图为爆料人提供

独角金融从小林口中了解到,这家租房中介名为北京昊园恒业房地产经纪有限公司(下简称“昊园恒业”)。与昊园恒业合作提供“租金贷”服务的是一家消费分期平台元宝e家,独角金融致电元宝e家了解情况,截至发稿时电话均未接通。

小林告诉独角金融,跟他有同样遭遇的租户与中介协商解决问题。目前最新的解决方案,是有自称房管的人称,帮助租户解除元宝e家的绑定。目前租户还在等待解绑,随着时间流逝,如果仍未解除“租金贷”合同,出现逾期就会影响征信。

“为了这点事影响征信太不值了。”

新合同押一付一

为何租房日期与租金贷日期对不上?

小林提供的合同显示,其2017年10月份与“天天吉屋”中介签了一年的租房合同,房租“押一付三”,2018年10月到期退租。可在今年4月,天天吉屋被昊园恒业收购,小林与后者签订新的合同,房租“押一付一”,仍为2018年10月到期退租,同时与元宝e家签订了第三方协议书。

问题就出现在这份新合同。租房日期没有出现变化,但“租房贷”是在租房合同变更后签订的,时间为一年。也就是说,租房期限从去年10到今年10月,“租房贷”期限却是从今年4月到2019年4月。

“现在房子已经到期,租房贷到明年4月才还完。到期以后的钱应该由中介还,从今年10月份到2019年4月,这几个月我并没有实际租房行为。”小林告诉独角金融。

独角金融查询裁判文书网发现,像小林这样中途变更中介,并引入第三方提供“租金贷”服务而发生的纠纷还有很多。今年8月份,昊园恒业与马某某的房屋租赁纠纷,同样因为房屋中介的合并,租赁合同变更,租房日期与“租金贷”日期出现错配。

错配形成资金池

在小林看来,只要中介把未实际发生租房交易的“租金贷”还上,解除租房合同就完满解决了。

事情真的那么简单吗?

独角金融从小林的房东处了解到,其与昊园恒业并未实际发生任何经济往来,也就是说,合同变更后,从4月份开始,房东就未收到房租。

这段期间,小林是在按时还款的。

另一方面,“租金贷”多给出8个月的“房租”,这背后隐藏的风险暴露出来。由于租房日期与“租金贷”日期出现错配,多给出的房租去了哪?

从放款的流程追溯,元宝e家提供的“租金贷”服务,是由晋商消费金融公司等持牌消费金融机构或城市商业银行等合作的资金方提供。根据元宝e家的说法,“在其审核通过后提交给资金方,最终由资方审核通过后将款项直接受托支付给中介公司。资金严格做到了专款专用。”

图截自裁判文书网

也就是说,“租金贷”审核通过后直接受托支付给租房中介,那么目前出现资金错配,给了房屋中介挪用的空间。一旦出现无法还款的风险,租户和中介责任归属成了问题。

比如上述,马某某与昊园恒业的纠纷,马某某提出“昊园恒业立即为其解除在元宝e家上的房屋分期服务”的诉讼请求被法院驳回,理由是“该业务的办理涉及案外人利益”。

上海九泽律师事务所高级合伙人朱敬告诉独角金融,这种涉及案外人的纠纷,需要另案处理,因为案外人不是本案的被告。协商不成,原告可以将案外人和中介都列为被告,请求法院支持自己的诉请。

“看着逾期一天天涨,内心很是着急啊。”在一个“昊园恒业受害者群”中,遇到同样遭遇的租户拿“租金贷”没辙。

租金贷暗藏风险

资金错配出现的资金池有操作空间,显然“租金贷”风险已经暴露。

今年8月,长租公寓爆仓风波引发媒体讨论。杭州鼎家网络科技有限公司(下称“鼎家”)出现资金链断裂,宣布破产的消息,已经给行业敲响警钟。

在鼎家的案例中,董事长魏永锋在接受中国房地产报采访时,也表示盲目扩张也是导致破产的原因之一。而长租公寓为了扩张,需要资金,如果挪用“租金贷”,就代表着埋下了“暴雷”种子。

监管在这一问题上,亦是明确融资资金使用以及“租金贷”的放款周期匹配等问题。8月17日,北京市住房和城乡建设委员会联合北京市银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门约谈主要住房租赁企业负责人时,提出严查不按约定用途使用融资资金的行为。

8月27日,深圳互联网金融协会发布《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》,称该业务模式以支持国家鼓励发展长租公寓的名义,实际具有非法侵占他人财物的特征,形成了资金池和期限错配,杠杆高、风险大。

图源:深圳市互联网金融协会

9月29日,上海市住房和城乡建设管理委员会发布的《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》,明确要求个人“租金贷”(即租户的租金贷)的放款周期,应当与代理经租企业向房东支付租金的周期相匹配。

同时,提出流动性紧张的企业应当采取加强资本投入、缩小个人“租金贷”业务规模等方式降低杠杆率,并做好资金链断裂的风险处置预案,确保租客、房东利益不受损失。

目前,北京市住房城乡建设委会同北京市公安局、北京市工商局、北京市非紧急救助服务中心等部门,开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线,反应的问题中,包括强制贷款付租金。

“租金贷”监管趋严,你对此有何看法,欢迎在评论区聊聊。


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