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房子开始跌了?三方面教你看懂楼市走向!

2018-10-15 10:11:57 来源:网贷之家 作者:菜导 我来投稿

核心提示:只要你能沉住气,冬天,就绝不会是一个绝望的季节。

王小波说,生活就是个缓慢受锤的过程,而年轻的时候永远预计不到。

这句话同样受用于一夜之间掉血20%的楼市,只不过,这20%是突然且迅猛的被锤,仿佛一夜之间被拔掉氧气罩。

有自媒体开始惊呼:终于,房子开始吃人了!

但菜导觉得,答案并没有这么绝对,也不必这么悲观。

中国的房地产,是全民关注的社会话题,但归根结底,是一个金融话题,土地话题,以及人口话题。

楼市接下来到底会怎么走,不用慌,也不用太悲观。

菜导今天就着这三个话题,给大家好好聊聊。

1.短期看金融

楼市一夜之间被拔掉氧气罩,归根结底是信贷收紧,过去宽松的货币环境营造的繁荣泡沫,终于被残酷的现金流无情戳破的过程。

从今年年初开始,就出现多诺米骨牌式炸雷,大量上市公司股票爆仓,民间金融雪崩,加杠杆加得有多火热,凉得就有多快。

这几个月,暴雷后遗症接连上演,全国各地房闹大戏不断,房子降价大甩卖,老业主走上大街,围攻售楼部,场面暴力血腥。

2018年9月13日,杭州市滨江未来海岸的业主们拉起了横幅,齐声喊着口号,向开发商施加压力,要么不准降价,要么退房。

2018年9月23日中秋,位于董铺水库旁的泰禾合肥院子降价促销,曾经两万多的价格降到最低不足1.4万元/平米,老业主们非常不满,来到售楼部前拉横幅大喊奸商。

据不完全统计,光是国庆长假期间各地的房闹就有:漳州融信一号府、碧桂园浦东南郡、上饶碧桂园信州府、吉安碧桂园、合肥文一豪门金地等多个楼盘。

这些楼盘大多调价高达30%,相当于不少业主苦攒多年的首付,愤怒的业主在毫不知情的情况下爆仓,不爽的心情,其实可以理解。

但降价却并非开发商所愿,更深层的原因是,过去支撑“永不下跌“房价逻辑的货币现象正在逆转。

推高楼市的“放水“如今变成“抽水“,于是曾经水漫金山的地区一夜之间海潮退去。以公积金中心数据推算的居民杠杆率来看,杠杆最高的厦门,合肥等地恰是房价大跌的重灾区。

下跌一旦成为趋势,则必然会逐渐蔓延至其他高杠杆城市,直到最后一个人爆仓。

而这一次,如菜导过的那样,很难再来一次当年的4万亿救市。

那么,寒冬,真的来临了吗?

2. 中期看土地

房地产的冬天已到,但冬天并不是炒房游戏的结束,只是换了一个游戏规则。

跑得比香港记者还快的李嘉诚曾说过:房子最重要的是什么?是地段。第一是地段第二是地段第三还是地段。

因此,抛开区域属性,以及地段稀缺来谈房价,无论唱多还是唱衰,其实就是在耍流氓。

中国的楼市早就不是铁板一块了,你大跌的时候别人大涨,一点都不意外。

实际上,冬季恰恰是最好的投资季节,因为所有的资产价格都出奇的便宜,但这种投资也相当考验眼光。

而游戏规则也正在不断变化,过去,房价呈现了一种令人费解的表象:一、二线城市遇冷,三四线城市不断上涨。

这背后的推手主要是棚改货币化安置,以及一二线城市大面积限购。大量的拆迁户拿着棚改下发的货币资金买房,导致三四线城市房源的短期供应紧张,从而推高了房价。

归根结底,这是一种短期的货币现象。中期来看,真正决定房子价值的还是其地段的稀缺性,一旦短期的金融现象消失,投资房地产还是会回归投资地段的本源。

而小城市里有价无市的房子,则会慢慢露出原形,甚至会出现大幅降价,也根本找不到买家的现象。

正如巴菲特的那句名言:退潮之后,才知道谁在裸泳。

如果要中长期投资,冬季,才是你真正要擦亮眼睛的时候。

3. 长期看人口

当然,更长期的趋势,则要看人口变化。

我们喜欢戏称买房的人是接盘侠,但本质上,楼市的确是一个接盘游戏,房价上涨的背后,就是接盘人数量的变化。

如果一个城市无人接盘,那么楼市也将萎靡不振。

东北的败落就是最好的印证,过去我们说投资不过山海关,实际上,炒房也很难过山海关。

数据显示,2000年,东三省人口流入还高达30万,而在2010年后,东三省的人口流出则高达200万,同时还伴随着极低的生育率(实际上是人口老龄化的特点)。

作为省会,沈阳、辽宁的房价甚至还比不上人口增长最快的广东省一个小镇,整个东三省的房地产库存量也非常严重,人少房多,导致房价失去上涨动力。

这种现状,随着人口老龄化加剧,很可能将成为全国大部分三四线城市的缩影。尤其是中部三四线城市,生育率下降趋势大致比东北晚10年,人口危机是房价的一个巨大隐患。

无论是劳动力也好,还是其他生产要素也好,都会开始向大城市、中心城市集聚,达到一定规模后,就会产生所谓的中心城市和虹吸效应,外围和中心的发展落差会越来越大。

这种虹吸不光是区域性的,也是全国性的,因此,一、二线城市的刚需需要记住,比起3500万人口的东京,中国的一线城市还远未达到饱和。

当我们觉得现在的一线城市犯了严重城市病时,我们不知道的是,这还是人为管控后的效果。

如果放开户籍、减少大城市土地供应控制,以及我国对于500万以上人口特大城市人口规模限制,一、二线城市的人口增长速度,只会更加惊人。

早在2016年,中信建投地产就用Zipf法则测算过,重庆、上海、北京、天津、成都、广州、深圳的人口分别需要再增长1620万、712万、383万、658万、453万、409万和388万才会达到区域经济学意义上的饱和状态。

按照现在的人口增长速度,还有5-10年的人口净增长时间。一线城市会继续享受外来优质人口流入带来的人口红利,而这些城市的房价,从长期来看,也应该是稳中有升的。

因此,尽管全世界都在高声喊着“活下去“,但聪明如万科,已经开始踩在众人的尸体上布局抄底。

如果你处在三四线城市,最近是可以别着急买房了,从任何一个层面来看,三四线楼市的春天都不会再来。

如果你处在二线或传说中的新一线城市,该不该买,还得分析一下当地的政策、规划和人口流向,没有绝对的跌,也没有绝对的涨,一切都得具体问题,具体分析。

如果你处在一线城市,在眼下这个价格阴跌、风向不定的阶段,短期确实可以先观望一下,子弹充足的不妨多花点耐心淘淘可能出现的笋盘。

只要你能沉住气,冬天,就绝不会是一个绝望的季节。


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